第二届中日国际学术交流会|清水千弘：日本房地产泡沫的产生和破灭：大数据背景下的都市环境与不动产价格测定

2024年10月15日，第二届上海财经大学、日本一桥大学、中国社会科学院日本研究所三方合作学术会议在上海财经大学凤凰楼302会议室举行，本届会议主题为“大数据背景下的公共治理”。大数据不仅改变了我们的生活方式，更深刻地影响着公共治理的方方面面。在新的历史起点上，公共治理建设面临新任务、新挑战。在本次会议中，与会专家学者围绕如何充分认识大数据的重要性，探索大数据在公共治理中的应用模式和方法，提升公共治理的现代化水平等问题展开了交流讨论。

日本的房地产市场具有特殊的历史和经济背景，尤其是经历了泡沫经济的繁荣与崩溃，以及随之而来的长期经济衰退。研究不动产市场，不仅是为了理解市场运行机制，更是为政策制定和经济调控提供科学依据。下面，我将基于日本房地产市场的发展历程，探讨如何通过大数据技术对都市环境和不动产价格进行精准测定，并展示这一领域的最新研究成果。

一、金融危机与房地产价格指数

要探讨日本房地产市场的现状，必须从其历史背景入手。日本很早以前就流行一个叫“土地神话”的词，指人们非常坚信土地价格会一直上涨，并且认为土地上涨是国力增长的一种象征。但实际上日本经历了多次大的经济危机。战后，日本经济依靠工业化和大规模基础设施建设实现了快速增长。从1955年至1985年，日本经历了长达三十年的经济高速发展期，期间房地产市场也随之不断扩张。房地产价格的攀升在这一时期成为经济繁荣的象征，且引发了广泛的社会和资本市场的关注。然而，1985年后，随着广场协议的签订，日元升值以及宽松的货币政策带来了资金的大量流入，推高了日本的资产价格。房地产价格在这一时期出现了急剧上涨，尤其是在东京等大都市，房产成为了重要的投机工具。1985年至1990年，被称为日本泡沫经济的顶峰期，这一时期房地产市场的非理性繁荣达到了前所未有的高度。1990年泡沫破裂后，房地产市场经历了急剧的调整，房价暴跌，金融系统面临严重危机。日本经济陷入长期停滞，这一时期被称为“失去的十年”，甚至有学者认为这是“失去的三十年”。之后日本还经历了2008年的全球经济危机，经济进一步衰退和停滞。

在日本房地产泡沫破灭的过程中，一个重要的教训是缺乏准确的房地产价格指数。日本政府未能及时掌握市场的真实状况，导致政策调控滞后。由于当时没有一套完善的对不动产价格变化进行实时监测的机制，市场价格的异动未能及时反映在政策决策过程中。这种信息滞后，使得政府和金融机构在调整和干预泡沫膨胀时，缺乏科学的依据。虽然消费者价格指数（CPI）等经济指标被广泛使用，但这些指标未能充分反映房地产价格的波动。国际货币基金组织（IMF）从2006年开始逐步提议建立国际清算银行（BIS）体系，日本政府积极响应。在2010年的G20峰会上，讨论了日本经济发展过程中出现的三个问题。一是为什么日本央行的政策一直没有改变，1990年的政策执行严重滞后于经济发展。二是为什么日本金融部门的坏账处理花费了相当长的时间。三是为什么日本会发生“失去的十年”，并且为什么恢复较慢。上述问题都与日本缺乏准确的房地产价格指数密切相关。

二、房地产价格指数测定方法：数据与方法

近年来，研究者们开始使用大数据技术进行房地产价格的测定和分析。传统的房地产市场分析往往依赖有限的历史交易数据，且信息更新较慢，导致市场反应滞后。而大数据技术的应用为我们提供了更多维度的分析可能性，可以实时监测市场的变化趋势。在我的研究中，我们使用了哈佛大学开发的数据工具，通过复购模型（Repeat Sales Model）和特征价格模型（Hedonic Model）来分析房地产市场的动态。复购模型的核心在于，使用同一类型的房产在不同时间段的交易价格来计算价格波动。这种方法排除了房产类型差异带来的影响，使得我们能够更加准确地捕捉市场价格的变化趋势。同时，特征价格模型则通过模拟市场波动中的随机性，帮助我们更好地预测未来价格变化的风险。此外，我们还采用了分解法，将房地产市场的价格变化拆分为土地价格和建筑物价格两部分进行独立分析。

在进行大数据分析时，数据的质量和准确性至关重要，政府掌握的数据中如果掺杂了虚假的数据，则会对市场产生错误的判断。为了确保我们的分析能够准确反映市场变化，我们必须对大量数据进行质量筛选与调整。噪音数据的存在可能导致错误的市场判断，因此我们使用一系列算法，对数据进行清理和调整，确保最终的分析结果能够真实反映市场现状。我们对价格分布进行了质量调整，质量调整后的数据更准确。我们还和东京大学的研究中心一起合作，使用小区域空间的分割方法对房价进行计算，通过这个方法可以来分析东京的房地产泡沫是从什么时候开始破灭的。此外，传统的房地产市场分析通常具有滞后性，通常需要几个月的时间才能获得完整的市场数据。相比之下，大数据分析能够显著缩短这一时间差。通过每日更新的市场数据，政策制定者能够及时了解房地产市场的最新动态，从而做出相应的调整。除了对日本国内房地产市场的分析，我们还将该方法应用于像新加披和美国的房地产分析中。

三、稳定的物价与老龄化进程

老龄化问题已经成为日本社会最为紧迫的挑战之一，人口老龄化对房地产市场的影响尤其深远。随着老年人口的比例不断上升，地方城市的房屋需求明显减少，房地产市场的交易量也随之下滑。我们的分析显示，在10年之后，日本的空置房屋比例可能达到25%。这意味着，未来四分之一的住宅将处于无人居住的状态，尤其是在地方城市，这种现象尤为严重。我们通过大数据分析了日本全国范围内的房屋交易数据，发现地方城市的房地产市场已经呈现出疲软状态，房屋价格大幅下跌。老龄化导致的住宅需求减少不仅影响房价，还对整个社会经济发展造成了长期的负面影响。例如，在一些地方城市，房价已经下跌至泡沫时期的三分之一，预计未来还将进一步下降。此外，随着老龄化程度的加剧，不同地区的房屋需求也在发生变化。日本是岛国，有很多山脉。人们年轻时大多会选择沿山建房，老年人则会住在山脚下。因此当老龄化加剧之后，年轻人居住多的地方的房屋需求就会严重下降。

房地产价格不仅仅受人口结构和市场供需的影响，城市环境也是决定房产价值的重要因素。通过大数据技术，我们对东京不同区域的房地产交易数据进行了详细分析，发现城市环境的改善与房地产价格的上涨密切相关。例如，在靠近优质学校、商业区、医院和公共交通便利的区域，房价往往比其他区域更高。我们开发了一种基于环境因素的房价预测模型，通过对城市基础设施和环境变化进行综合分析，能够更准确地预测未来房价的走势。随着科技的进步，大数据技术在房地产市场中的应用将变得越来越广泛和深入。通过实时监测和预测，未来我们将能够更加精准地掌握市场动态，并为政策调整提供强有力的科学依据。例如，在迪拜等国际大都市，我们已经开发了基于每30分钟更新的房价预测模型。这一模型能够实时反映市场变化，为投资者和政府提供决策支持。此外，情感数据分析技术的进步也将为我们理解市场供需关系提供新的视角。未来，我们将探索如何通过分析人们对城市环境的情感反应，来预测市场的需求变化。这一技术将使得房地产市场的预测更加精准，并有助于制定更具前瞻性的城市规划和经济政策。

四、总结

日本曾经经历了地价持续上涨带来的“土地神话”，也经历了“土地神话”破灭后带来的长期经济停滞。在日本房地产泡沫破灭的过程中，一个重要的教训是缺乏准确的房地产价格指数，导致政府的应对政策实施缓慢。如今，通过大数据技术，我们能够更加全面和准确地理解房地产市场的动态变化。特别是在日本这样的高度发达国家，房地产市场的复杂性和变化速度要求政策制定者具备更加精准的应对能力。大数据为我们提供了强大的工具，不仅能够分析当前的市场情况，还可以为未来的政策制定和城市规划提供依据。未来，随着大数据技术的不断进步，我们将能够更加深入地挖掘市场背后的机制，为全球房地产市场的稳定和发展做出贡献。

【本文根据同声传译现场速记整理】